实踩！城北新房已超2万/平，值吗？
对一个楼盘来说，有邻居既然是机遇也是挑战。
再过一个月，佛山三号线中山公园站（在建）所在板块将迎来两大高价地项目入场。
它们分别是中交白兰春晓和保利时代天珀，与滨江首府同在佛山水道西侧，地价都超过1.1万/㎡。
目前，该板块仅滨江首府在售，个别房源售价已站上2万/㎡，待两大新盘入市，2万/㎡或会成常态。
功夫君现场走访得知，滨江首府一期已售罄，目前正卖二期2座望江产品，总高21层，两梯四户，面积包括98-110㎡三房，带装修，预计2022年底交楼。
▲项目沙盘图
二期目前售价为1.9-2万/㎡，算是城北目前最高水平。
以一套中高层110㎡三房为例，折后总价大约是227万，首付68万，折合单价约20636元/㎡。若以30年商贷计算，月供大概8342元。
而同楼层的98平三房，由于不能直接望江且面积小，单价要比110㎡便宜500元/㎡左右。
不过，二期货量不多，项目也没开设实地样板房，只能通过户型图参考其格局。
01户型：98㎡三房两厅两卫
该户型为西南向望花园，不能望江，入户处设有凹槽可放置鞋柜，进门右侧为L型厨房，连接生活阳台。
餐客厅为竖厅设计，开间约3.6米，厅出阳台，阳台宽约1.6米。
三个卧室两个朝西南，一个朝东北。其中东北朝向的次卧有约1/2的面积为阳台报建，销售称交楼时会将阳台和次卧之间的墙打掉。
02、03户型：110㎡三房两厅两卫
这个户型最大的亮点在于其带有6.5米长的景观阳台，但可惜阳台两端角落因为要放空调机，不能全开。
02和03户型互为镜像，布局大致相同，差别在于其中一个次卧朝南、一个朝北。
04户型：105㎡三房两厅两卫
105㎡位于整栋建筑的单边位，东向可望江，带约5㎡的入户花园，可放大型鞋柜和婴儿车。
该户型餐厅处有飘窗，大致可形成东西对流，虽说没有南北对流好，但通风采光还是不错的。
厨房为U型，预留了冰箱位，无生活阳台，不过水槽上方带窗户，有利于采光。
二期整体交标有所升级，配有智能摄像头、新风系统、可燃气体探测系统等，厨房和卫生间增设了凉霸和浴霸设备。
▲卫生间带有浴霸
中交白兰春晓位于滨江首府南侧的，售楼部目前已封顶，此前已在南万开放外展点。
▲中交白兰春晓展厅
该盘占地约3.1万㎡，规划建5栋高层住宅及一所18班的幼儿园。未来，销售中心所在位置会用作幼儿园。
▲中交白兰春晓售楼部封顶
功夫君了解到，该盘首批将推2座，两梯五户，总高24层，户型为83/88/95㎡三房和111㎡四房，带装修，预计8月开板房，9月开盘。
▲中交白兰春晓沙盘图
2座分为两个单元，01靠近马路，全是三房；02靠近幼儿园，户型包括83-111㎡。
83㎡三房两厅一卫
83㎡是该板块面积最小的三房，没有设置玄关，进门一侧是餐厅，另一侧是房间（阳台报建）。
厨房为L型，空间比较局促，主阳台连通客厅与次卧，次卧进门处预留凹槽放置衣柜，主卧由于空调机的原因，采光窗未能全开。
88㎡三房两厅两卫
这个户型也没有玄关位，但可将防火门与入户门之间的走道利用起来放鞋柜。
进门一侧为公卫，另一侧为U型厨房。同样主阳台连通客厅与次卧，餐厅南侧带飘窗。主卧为套房，但卫生间门对着卧室。
95㎡三房两厅两卫
95㎡户型分为两种布局。
其中一种户型与88㎡大致相似，区别在于公卫布局在休息区，厨房连通生活阳台，主卧预留步入式衣帽间，卫浴门不会对着卧室。
另外一种为传统竖厅，走廊式厨房连通生活阳台，餐客厅一体出阳台。主卧与次卧均带飘窗；主卧与88㎡不同的是，卫生间门没有正对卧室。
▲95㎡户型图
115㎡四房两厅两卫
四房也有两种户型。
一种为走廊式厨房，三开间朝南，主卧门后预留位置放置衣柜，主卫门没正对卧室。
另外一种户型为L型厨房出生活阳台，餐厅南侧为飘窗，但视野有所遮挡，四开间朝南。
白兰春晓南侧就是另一纯新盘——保利时代天珀。
该盘原为水泵厂地块，由保利于去年9月以总价42亿竞得，是去年佛山总价第二高的商住地。
▲保利时代天珀效果图
项目由保利、时代共同开发，各占股50%，规划建28栋高层住宅，西南侧将配建一所12班幼儿园。
▲保利时代天珀施工进度
对比滨江首府和白兰春晓，天珀是该板块距离地铁站（在建）最近的一个项目，直线距离约400米，小区门口也有公交站，出入禅桂和禅城奇槎有直达公交车。
该盘将在8月19日开放销售中心，9月开板房，首批房源户型已经曝光
▲保利时代天珀施工现场
功夫君的一点思考
从滨江首府入市之后，城北的关注度就一直居高不下。
一方面，这里紧挨桂城，无论是海五路西延线还是佛山3号线，一旦开通，将会进一步加强禅桂的联系。
这也是为什么滨江首府一直摸高2万甚至还能突破2万的原因。
另一方面，城北近几年大刀阔斧喊改造，以中山公园一带周边动作最快，加上现有景观资源已经成熟，打造宜居板块难度相对较小。
不过，目前三个项目西侧的货站路还是常有大车途经，还有一些厂房尚未拆除。
▲周边还有一些厂房尚未拆除
今天聊的三个楼盘都沿河滨路从北向南分布，东侧都紧靠佛山水道，江景资源大家都有，不会成为主打卖点。
▲佛山水道
至于轨道交通，天珀距离地铁站更近，白兰春晓次之，滨江首府最远，若是刚需买家，还是会优先考虑两个新盘。
再者，我们来对比下产品。
滨江首府目前在售产品为望江三房，起步就是98㎡，定位是偏享受型的刚需产品。
而白兰春晓和天珀首批产品也是三房，但起步面积更小，83㎡有一卫，88㎡有两卫。
内部配套方面，天珀体量较大，社区内配套有游泳池、商业街等；滨江首府有住宅、公寓、商业体；而白兰春晓则为纯住宅小区，没有底商，日常消费可能会依赖其余两个项目。
因此，功夫君认为，如果白兰春晓和天珀定价与滨江首府拉开一些差距，走货不会太难，通勤禅桂，但又觉得桂城房价贵的购房者会是目标客群。
不过，对于城北来说，2万/㎡是个槛，虽然这里有轨道交通、有景观资源，但周边整体面貌仍有较大提高空间，且教育配套还没完善，周边现有公办中、小学口碑一般，如果没有价格上的优势，为何不考虑桂城地界呢？
城北今年还将出让三宗靓地
接下来，城北还有多宗地块要出让。
一宗为东升厚安改造地块（水泵厂二期），位于文昌路南北两侧、汾江路东侧，面积约45亩。
▲东升厚安改造地块
就在上个月，东升厚安改造项目已完成动迁服务招标，中标单位为佛山市雅邦城市更新管理有限公司。
现场可见，该地块地上建筑正在清拆，商铺、房屋基本清空，仅剩部分外地出租客居住于此。
▲东升厚安改造地块清拆中
另一宗则是化纤厂地块（二期），靠近保利水木芳华，出让面积约32亩。
▲化纤厂地块（二期）
还有一宗为诚通纸业西侧地块，靠近中交白兰春晓，出让面积约64.15亩。
▲诚通纸业西侧地地块